Rent pooling, czyli usługa dająca właścicielom apartamentów na wynajem gwarancję płynności finansowej staje się coraz bardziej popularna w rzeczywistości zmienionej przez pandemię koronawirusa.
Czym jest ten system i jakie są jego zalety?
Przeniesienie pracy i nauki do internetu miało niemały wpływ na rynek mieszkaniowy, a zmniejszone zainteresowanie najemców doprowadziło do kryzysu na rynku najmu. Dodatkowo ciągłe wahania w segmencie wynajmu krótkoterminowego (popularne serwisy rezerwacyjne wykazywały nawet 90-procentowy spadek liczby rezerwacji), będące skutkiem globalnej pandemii doprowadziły do trwałych obniżek czynszu, strat i próby sprzedaży mieszkań, które z tętniących życiem zamieniły się w pustostany.
Jak więc nie stracić przychodów z wynajmu apartamentu? Odpowiedzią na zniwelowanie ewentualnych skutków kryzysu jest rent pooling.
Czym jest rent pooling?
Rent pooling zakłada dodanie do puli dziesiątek, a nawet setek apartamentów na wynajem, co pozwala na wspólne rozliczanie przychodów z najmu. Duża liczba nieruchomości w portfelu inwestycyjnym pozwala więc na rozproszenie ryzyka. Oznacza to, że właściciel apartamentu otrzymuje środki z najmu, nawet gdy jego mieszkanie stoi puste.
Im więcej mieszkań w puli, tym mniejsze ryzyko pustostanów, co zabezpiecza właścicieli przed długotrwałymi stratami, jakie ponieśliby, gdyby mieszkanie stało niewynajęte. Jak wiadomo, pustostany wciąż generują koszty utrzymania.
Jakie są zalety rent poolingu?
Połączenie sił daje właścicielom nieruchomości pewność przychodu. Nawet jeśli ich mieszkanie czy apartament pozostają niewynajęte, trafia do nich część wspólnej kwoty za wynajem, pomniejszona o wartość niewynajętych mieszkań.
Kolejną zaletą rent poolingu są niższe koszty zarządzania – nawet o 20% niż przy zarządzaniu jedną nieruchomością. Koszty zarządzania przy rozliczeniu prowizyjnym sięgają zwykle 10-12%, a przy zarządzaniu pojedynczym lokalem mowa nawet o 15%, więc im więcej mieszkań w puli, tym korzystniejsza oferta operatora. Przekazanie zarządzania najmem profesjonalistom, znającym obowiązujące przepisy, zasady i dobre praktyki może okazać się najlepszym rozwiązaniem, szczególnie w dobie niepewnej sytuacji gospodarczej.
Rent pooling zwykle idzie też w parze z działaniami promocyjnymi, zwiększającymi szansę na wynajem nieruchomości. Wahania na rynku czy nagły kryzys nie mają więc tak dużego wpływu na przychody najemców zrzeszonych wokół wspólnego portfela.
Rent pooling — koszty
Wysokość czynszu ustalana jest na podstawie wielkości, standardu wykończenia czy lokalizacji danej nieruchomości, zatem każdy apartament wyceniany jest indywidualnie. Warto odnotować, że w puli mieszkań rozliczany jest jedynie czynsz za wynajem, zatem właściciele dzielą zyski z puli wynajmu. Jeśli dany procent mieszkań nie jest wynajęty w danym miesiącu, członkowie wspólnego portfela otrzymają wartość czynszu obniżoną o wspomniany procent.
Co więcej, w takim układzie mamy do czynienia z niewielkimi wahaniami wysokości czynszów. Dla przykładu, gdy wskaźnik pustostanu w danej puli wzrasta z 3 do 5%, wysokość czynszu maleje jedynie o 2%. Właściciel nieruchomości zyskuje więc nawet jeśli jego lokal w danym momencie nie jest użytkowany.
Pozostałe koszty ponoszone są przez każdego z właścicieli indywidualnie, bowiem mieszkania pozostają ich własnością lub są obsługiwane przez operatora nieruchomości — w zależności od warunków uwzględnionych w umowie. Właściciele nieruchomości wiedzą, ile mieszkań w puli jest wynajętych, więc mogą przewidzieć wysokość dochodów z najmu. Miesięczny zysk z wynajmu apartamentów dzielony jest między właścicieli lokalu proporcjonalnie do udziału. Taki układ daje pewność opłaconych rachunków, bowiem właściciele zarabiają nawet jeśli ich apartament w danym momencie stoi pusty.
Korzyści z łączenia czynszów w czasach kryzysu
Możliwość połączenia różnych nieruchomości w jeden portfel finansowy pozwala uniknąć sytuacji, w której właściciele apartamentów muszą utrzymywać lokale bez możliwości zarabiania. Oferowane przez banki wakacje kredytowe nie są długoterminowym rozwiązaniem, więc stały dochód, jaki daje rent pooling jest dla nich idealną opcją.
Podsumowując, rent pooling pozwala właścicielom nieruchomości na:
- rozproszenie ryzyka,
- pewność przychodu i opłaconych rachunków nawet w czasach kryzysu,
- niższe koszty zarządzania,
- dodatkową promocję nieruchomości.
