Odpowiednia strategia i zróżnicowanie portfela nieruchomości pozwalają osiągnąć wyższe zwroty i zminimalizować ryzyko inwestycji. Jak skutecznie zdywersyfikować portfel nieruchomości, aby przyniósł wymierne korzyści?
Wybór odpowiedniej strategii dywersyfikacji portfela nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla sukcesu inwestycyjnego. Większość inwestorów rozumie ryzyko związane z lokowaniem kapitału w różne rodzaje aktywów lub branże. Co z ryzykiem związanym z inwestowaniem tylko w obrębie jednego rynku?
Kiedy ryzyko jest odpowiednio zmniejszane poprzez dywersyfikację, zmniejsza się jego zmienność. Przy niższej zmienności portfel inwestycyjny jest bardziej stabilny, a jego potencjał zwrotu bardziej przewidywalny. Nieruchomości są doskonałym składnikiem portfela, ponieważ mogą stanowić zabezpieczenie przed inflacją. Warto więc wziąć pod uwagę nie tylko lokale mieszkalne, ale też obiekty hotelowe, powierzchnie biurowe, handlowe oraz nieruchomości wielofunkcyjne.
Minimalizacja ryzyka
Inwestowanie w nieruchomości w różnych klasach aktywów, pozwala na zmaksymalizowanie szans na uzyskanie ponadprzeciętnych zwrotów i wyeliminowanie wpływu wahań finansowych na poszczególnych rynkach. Jeśli posiadane portfele są rozłożone na niepowiązane aktywa, wyniki jednej lub więcej inwestycji mogą złagodzić straty, gdy inne segmenty osiągają gorsze wyniki. Wynika to z faktu, że niepowiązane aktywa znacznie rzadziej tracą wartość w tym samym czasie niż inwestycje skorelowane.
Lokalizacja nieruchomości również nie pozostaje bez znaczenia. W tym przypadku różnicowanie może polegać na koncentrowaniu się na różnych dzielnicach, miejscowościach czy regionach. Ważne jest też otoczenie ekonomiczne w miejscu, w którym chcemy inwestować, potencjał cen mieszkań czy wysokość czynszów, a także ryzyko związane z sezonowością nieruchomości.
Wiele zależy od tego, czy są to odrębne lokale mieszkalne, czy apartamenty w aparthotelu lub condohotelu. Mimo wszystko, inwestowanie w tego typu nieruchomości należy rozpatrywać w perspektywie długoterminowej. Potencjał zwrotu nieruchomości z rynku prywatnego maksymalizuje się w czasie dzięki przychodom z najmu oraz potencjalnemu wzrostowi wartości nieruchomości. Przy dywersyfikacji portfela nieruchomości znacznie bezpieczniejszym rozwiązaniem może okazać się skupienie na zakupie lokali pod najem długoterminowy.
Przewaga najmu długoterminowego nad krótkoterminowym związana jest również z utrzymaniem danej nieruchomości. Częste sprzątanie oraz przegląd nieruchomości, czy ryzyko zniszczeń i usterek, związane z dużą liczbą gości może wiązać się z poniesieniem znacznie wyższych kosztów. Jedną z głównych zalet najmu długoterminowego jest stały dochód. Natomiast prawnie wiążąca umowa zobowiązuje najemców do dbania o nieruchomość i przewiduje ewentualne odszkodowanie czy depozyt, który pełni rolę poduszki finansowej w razie uszkodzenia lokalu przez najemcę.
Załamanie jednego z segmentów — jak się przygotować?
Inwestycje, które nie są ze sobą powiązane i różnią się np. przeznaczeniem, strumieniami dochodów, sposobem zarządzania czy lokalizacją, zmniejszają prawdopodobieństwo potencjalnych strat w tym samym czasie. Co jednak, gdy jeden z segmentów załamie się i nieruchomość będzie stała pusta przez kilka miesięcy?
Jeśli wspomniana nieruchomość jest jedną z niewielu aktywnych inwestycji, inwestor poniesie dużą stratę, szczególnie gdy jest jej jedynym właścicielem. Warto więc wyjść z założenia, że wszystkie portfele zawierają inwestycje, w których wystąpią okresy strat i przygotować lokale na taką ewentualność.
Na przykład, okres amortyzacji apartamentu wynosi średnio 12-15 lat, zatem nie bez znaczenia pozostaje jakość, a także uniwersalność wykończenia i wyposażenia. Odpowiednio przygotowane lokale zmniejszają ryzyko pustostanów i długoterminowych strat.
Stosowanie materiałów zamiennych, pośpiech czy nienależyta staranność wykonania w konsekwencji mogą odbić się na stanie technicznym lokalu. Problem ten często dotyczy rewitalizacji starych budynków. Zatem przed zainwestowaniem w obiekt tego typu, niezbędne jest dokonanie dokładnego przeglądu technicznego oraz wstępnej kalkulacji kosztów.
Głównym celem nieruchomości nabywanych w celach inwestycyjnych powinno być generowanie stałego dochodu, powinny one też stanowić łatwo zbywalne dobro. Odpowiednie podejście do konserwacji, remontów czy modernizacji danego lokalu zwiększa jego atrakcyjność w dłuższej perspektywie, jakość wyposażenia ma ogólny wpływ na czynsz i popyt na nieruchomość.
Inwestycja w różne klasy aktywów
Stawianie wszystkiego na jedną kartę niesie za sobą spore ryzyko, dlatego tak ważne jest, aby nie być zależnym wyłącznie od jednego segmentu rynku. Zróżnicowanie portfela nieruchomości pozwala na ograniczenie ryzyka i uzyskanie oczekiwanych zysków w perspektywie długoterminowej. Wiele zależy jednak od zrozumienia działania różnych rynków czy wpływu lokalizacji danej nieruchomości.
W dobrze zdywersyfikowanym portfelu niekorzystne czynniki gospodarcze, mające wpływ na jedną nieruchomość, nie są tak bardzo odczuwalne, co więcej, w przeciwieństwie do nieruchomości mieszkalnych, inwestycje komercyjne mogą czasem wymagać więcej pracy i nieść większe ryzyko. Jednak stały strumień gotówki oraz wysoki dochód, wynikający z odpowiedniej lokalizacji sprawiają, że nieruchomości komercyjne również są atrakcyjną inwestycją.
Ponieważ większość nieruchomości jest mniej płynna i ich konwersja na gotówkę trwa dłużej niż w przypadku akcji i obligacji, ważne jest zróżnicowanie portfela inwestycji.
Bez względu na wybraną strategię, silna dywersyfikacja i inwestowanie w nieruchomości z różnych segmentów może zmaksymalizować zwroty z inwestycji, skorygowane o potencjalne ryzyko.
Kiedy ryzyko jest odpowiednio minimalizowane, zmniejsza się jego zmienność, a to z kolei wpływa na ustabilizowanie portfela inwestycyjnego.
